美国买房税费详解

　　现如今美国的房地产市场越来越火爆，不少中国的投资人士会选择购买美国的房产，今天出国留学网小编就给大家详细介绍在美国买房税费情况。一起来看看吧。

（图片转自百度）

　　一、一次性购房税费

　　购买美国房产时，所需支付的费用很多是一次性费用，这些费用主要有交易税、过户费、产权费、律师费、产权保险等，对贷款买家还有一个贷款手续费。

　　所有这些费用，都不能用于抵税。不过过户费、产权保险、律师费、产权登记费等，可以作为成本加在房子的买价上，将来出售时用卖价减去买价，作为你的增值；与申请贷款相关的一些费用，如贷款手续费、物业估值费用、信用报告费用，以及贷款公司的审核费或文件费等，都不能抵税，也不能加在房屋成本之上，所以在税务上没有任何作用；保险费用也是一个纯粹的费用支出，不能抵税，不能附加在房屋成本之上。

　　二、持有期间的税费

　　美国房产的持有费用，分HOA物业费、房产税、保险三项。根据房产用途（自住房和出租房），可抵税的费用不相同。

　　1.自住房。房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

　　2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

　　房屋持有期间可以抵税的费用除去以上三项，还有个最大的费用是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折

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　　一、一次性购房税费

　　二、持有期间的税费

　　美国房产的持有费用，分HOA物业费、房产税、保险三项。根据房产用途（自住房和出租房），可抵税的费用不相同。

　　1.自住房。房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

　　2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

　　房屋持有期间可以抵税的费用除去以上三项，还有个最大的费用是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。

　　外国人在美的房屋租金收入一定要申报所得税，因此房产过户之后就要立刻申请税号。税号申请成功之前，根据美国法律，房产中介将代为预扣30%租金回报作为预扣税，第二年报税时再根据实际报税情况退回多余的费用。

　　三、卖房时的税费

　　外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长期投资，税率则为三档，0、15%，20%。如果投资时间少于12个月，为短期投资，短期投资适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。

　　与租金的预扣税类似，为了避免外国人卖了房子不报税，让美国政府损失税款，1980年美国税局出台了针对外国人投资美国房产的法案，法案规定，外国人出售房产时，买方有义务在120天内预交交易价格的15%给税局。100万以下的自住房，预扣税税率为10%。

　　美国法律有一个免税额的概念，在卖房的前5年内，若业主有2年时间将房屋作自住房产，那么业主可以享有25万美元增值税的免税额。因此对于自住房来讲，在房地产上升的时期，业主每两三年换一次房子，倒腾几次之后，就能既享受房产的升值，又有了几十万的免税额。

　　对投资房产来说，可以利用1031置换条款避税。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋子卖掉，才要交增值税。

　　四、赠与和继承产生的税费

　　美国法律规定，一个人一年内赠与有形资产若超过1.4万美元，须缴付赠与税。外国投资者想把房产赠与有绿卡的子女时，一定不要直接赠与，否则要交高额的赠与税。而如果将房子卖掉，再将存款赠与子女，外国人将存款赠与美国人没有赠与税，只要在金额超过10万美金时使用3520表向国税局申报就可以了。

　　如果只是为了节税，投资者也可把房子登记在有限责任公司名下，虽然一年要缴600多元公司税，好处是如果将房子转让给美国亲友，相当于是将股分（非有形资产）转让，可避开赠与税。

　　美国人一生可享受“赠与及遗产”525万美元的免税额度，但对于外国人来说，遗产税的免税额只有6万美元，而美国的遗产税税率高达40%，若9个月内没补齐遗产税，房产将在9个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。我们建议的解决方案是，购买美房的同时，购买一份美国的人寿保单，若房产持有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。

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