近几年，海外房产大热，各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多观点乍一看很有理，然而事实真是这样吗?今天小编就来给大家一一解说海外购房移民靠不靠谱。
许多海外华人表示看不懂国内房地产市场;天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅，老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。
一.海外市场不适合中国式炒家
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合，中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
美国52%的首次购房者年龄为31岁。超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区问(4-6年收入可买一套房)。
中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下，如
近几年，海外房产大热，各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多观点乍一看很有理，然而事实真是这样吗?今天小编就来给大家一一解说海外购房移民靠不靠谱。
许多海外华人表示看不懂国内房地产市场;天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅，老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。
一.海外市场不适合中国式炒家
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合，中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
美国52%的首次购房者年龄为31岁。超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区问(4-6年收入可买一套房)。
中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家购房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言(法拍屋投资等不良资产投资模式除外)。
二.策略的选择决定投资回报
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资上具，现金流沉淀一方面需要时间，另-方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
如投资人在购房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。
