澳洲是经济发达的国家之一，吸引了不少人购置房产，那么澳洲购房和国内有哪些不同呢?出国留学网的小编在这里为大家整理了澳洲移民购房与国内购房对比(二)，希望对大家有所帮助。
一、政府立场
上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿!
在新南威尔士州，置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得15000万澳元的补贴，该补贴将于2014年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的置业者补贴，补贴金额为10000澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至40%。
澳洲是一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 --- 用途。为了鼓励房产，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生
澳洲是经济发达的国家之一，吸引了不少人购置房产，那么澳洲购房和国内有哪些不同呢?出国留学网的小编在这里为大家整理了澳洲移民购房与国内购房对比(二)，希望对大家有所帮助。
一、政府立场
上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿!
在新南威尔士州，置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得15000万澳元的补贴，该补贴将于2014年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的置业者补贴，补贴金额为10000澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至40%。
澳洲是一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 --- 用途。为了鼓励房产，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意!众所周知，会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫"权责发生制" --- "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，收入按现金收入及现金收入 --- 债权的发生来确认;费用按现金支出及现金支出 --- 债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。
澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房，政府会批FIRB,因此可以放心购买。使是签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。
二、贷款
1.贷款难度
在澳洲，房产者向银行申请贷款的难度要低的多。使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!
2.贷款
房屋贷款在上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的。尤其在与贷款利息持平的澳洲，当然是越低越好。购买澳洲房产仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款提至30%,第二套房贷不低于50%.如果购买的第二套房用做用途，及出租，那么在理论上已失去了价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯房屋增值获取是不理性的不正确的”。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客房租(贷款是不会随房的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护权益，专业的会计会帮助避税。
3.只付利息
澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的。为什么可以只还利息?参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产，forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清!
为什么要只还利息? ，既然购买不动产是一种，那么利益化风险最小化就是我们的诉求。者有风险喜好和风险厌恶之分，及对项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益化又分散了风险。 第二，只还利息还能使每年的账面亏损化，退尽量多的税回来。反之，pay-off，超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为盈利而上税!
你也可以向银行申请一个off-set account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
4.再融资
当房了，例如60万的房子到了70万，那么，可以用这10万的向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的理念，每个人都可以生活的很好。
