投资,可进可退
与郭媛一家不同,上海人李奋和陈煜云,从上世纪90年代就开始投资房产,有更成熟的投资理念。
两人都拥有很多海外投资经验,这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时,尽管香港的房价已经跌得很厉害了,但是在香港,400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了,上海2000元一平方米的房子,就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房子,一直到现在,他还享受着这些房产带来的回报。
但是到了2005年之后,事情反过来了,中国的东西变得越来越贵。
陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理,手头有闲钱,在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价,已经让他对投资国内物业兴趣索然。
对于在海外置业,陈煜云有他自己的判断:“过去华人都移民去温哥华,现在温哥华房子的涨幅已超过60%,变得一房难求。而未来的移民潮,方向必定是美国。”
在陈煜云看来,“华人移民美国,不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山,就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地,而东岸的两个城市一个是经济中心,另一个拥有世界上最好的大学。
陈煜云选择了气候宜人的旧金山,今年三月他用了三天的时间,跟着中介看了多种房型,最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓(ServiceApartment),这是全旧金山最好的公寓。
“我知道100万美金,可以在美国买三栋独
投资,可进可退
与郭媛一家不同,上海人李奋和陈煜云,从上世纪90年代就开始投资房产,有更成熟的投资理念。
两人都拥有很多海外投资经验,这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时,尽管香港的房价已经跌得很厉害了,但是在香港,400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了,上海2000元一平方米的房子,就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房子,一直到现在,他还享受着这些房产带来的回报。
但是到了2005年之后,事情反过来了,中国的东西变得越来越贵。
陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理,手头有闲钱,在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价,已经让他对投资国内物业兴趣索然。
对于在海外置业,陈煜云有他自己的判断:“过去华人都移民去温哥华,现在温哥华房子的涨幅已超过60%,变得一房难求。而未来的移民潮,方向必定是美国。”
在陈煜云看来,“华人移民美国,不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山,就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地,而东岸的两个城市一个是经济中心,另一个拥有世界上最好的大学。
陈煜云选择了气候宜人的旧金山,今年三月他用了三天的时间,跟着中介看了多种房型,最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓(ServiceApartment),这是全旧金山最好的公寓。
“我知道100万美金,可以在美国买三栋独栋别墅,但那不适合我。”陈煜云没有打算移民,也没有精力去打理自己的房子。
而服务公寓有专人服务,也有物业管理,正好符合他的需求。
这房子有一点让陈煜云很得意,他为自己的房产,申请到了60%房价的贷款。一般外国人在美国买房,找当地的银行贷款,几乎没有贷出的可能性,因为你没有美国的工作,也没有信用记录。只有两种办法可以搞定贷款,陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系,同时,这家华资银行也对陈煜云所要购买的服务公寓很了解,用这个房子作为质押,他们觉得没有什么风险。还有一种办法,就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户,并且有很高的信用评分。那他在美国购房,就有从外资银行贷款的可能性。
陈煜云的房子在买进的第一天,已经有人租住在那里,租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金,地产税为1.4%,这样子算下来,这房子一年的投资回报率不到5%,虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了,“我管这个投资叫做进退自如:退,就算我不移民,房子本身不愁租;进,如果我移民了,可以卖掉这个公寓,再买一栋独立洋房。在美国的政策中,你把你的A物业卖掉,再买进一个B物业,如果这两个动作在12个月内完成,它是没有税的。”
美国的竞争者
李奋的想法则和陈煜云有很大的不同,他几经考察之后,没有选择美国,却转到了新西兰,他说,“美国太大了,我觉得我把握不了,但新西兰是一个岛国,很小,小盘股好炒嘛。”相比房子,李奋更喜欢地,“因为地在增值,而房子在折旧。”2009年,李奋在新西兰一下子买了四块地。“很过瘾,真的很过瘾,就像捡钱包一样。”他说:“比如有块地,2007年最贵卖到80多万纽币,但我买的时候(2009年)只要40多万纽币(依现时汇率,约值1,976,488元人民币)。”
而李奋在投资界的朋友,投资风格远远比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊,都去买。不过我还是适合新西兰,因为我怕跌,我觉得跌了之后我会睡不着觉,那我就去找一个能让我睡得着觉的地方。”
美国最强劲的竞争对手澳大利亚,本月3日在上海四季酒店,召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问,孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。
“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多,扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”;“不像美国,澳大利亚没有遗产税,房产的价值可以百分百传承给下一代……”
一位澳洲房产中介逢人必讲一个司机的传奇故事某老总的司机老张,2009年送老总去酒店参加一个地产活动,发现老总的手机掉在了车上,于是老张给老总送手机,就这样一个机缘巧合,老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业,一年净赚10万澳元……
如果你碰到了新加坡的地产经纪,他会告诉你:“不像美国、澳大利亚,新加坡是以华人为主的社会,没有语言障碍,社会融入感更高……”每个国家,都有各自的卖点。
全世界的国家,都盯上了中国人和他们的钱袋子。
难缠的中国买房客
美国人很难理解中国买家对房子的热情。
“在全世界,好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”在加州大学读书的David说:“在中国人的观念里,有房子才有根,而且凡事都讲究拥有,买房不是花钱,租房才算花钱。特别是中国这几年房市被政策操控后的负面影响,让中国人感到恐慌,买房激情也更加病态。”
掌管上海一家物流公司的陈煜云,在美国买房的出发点是基于某种不安全感,“中国的形势太不明朗了,今天我所拥有的一切,也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民,都是给自己留一条退路。”
面对形形色色的中国客户,做了7年地产经纪的范晓天仍常常觉得中国客人难以理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国,在后一秒,又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。
2009年2月,中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时,受到了各家媒体的关注和跟踪报道,让购房团团员受宠若惊。范晓天当时就预想到成交数量将为“0”,“在美国的买房过程非常复杂,前后所需要的时间远远超过这个团队的总行程:11天。更不用说在这11天内大家还要飞越五大城市,在每个城市最多只能停留2天。”在此之后,来自中国的购房团络绎不绝。
范晓天现在每天会收到几十封咨询购房的邮件,但她已经得到不少教训,现在对客户很挑剔。“如果他移民了,绿卡办了,或者资金已经到位了,那我才接。否则我就要考察你的诚意。”在范晓天过去的业务记录中,看房的中国人,最后真正购买的,还不到10%。多数人只是观望,范晓天带他们看了一圈之后,又不买了。
这些中国买家除了将大把现金带到美国,还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国,每一个中介手中的房源可能是不一样的,而且中国人也喜欢同时找好几个中介,让他们去“窝里斗”,相互制约。而在美国,所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话,找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介,没有人愿意为你认真做事的。”范晓天说。
2010年10月,曾有一个声音很秀气的中国女孩,是UCLA的学生,打算买栋房子,但她的父母三天之后就要回国。范晓天看对方态度诚恳,特意改变了当天的看房计划,并根据对方的要求,约了很多卖房经纪人。第二天,范晓天怎么也联系不上这个女孩,使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后,范晓天打通了女孩的电话,对方却说:“对不起,我不记得了。”
现在李奋也算是房产经纪人了。在新西兰的几次成功投资之后,李奋和几个新西兰的朋友创建了一个叫“luuloo.com”的网站,专门为中国客户寻找合适的新西兰房产。对于“中国人之间的不信任感”,李奋也深有体会。
“一方面,包括新西兰、澳大利亚、美国,中介的钱都不是买家给的,而是卖家给的。那么在卖房子的时候,没什
么操守的中介,就会把坏的说成好的。另一方面,中国人到哪里都不相信人,人家的话都只听半句,他们喜欢不断地看,但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了,他下一次会"想尽办法"把房子迅速卖掉。”
事情太好了,就不像真的
“很多人都对海外买房跃跃欲试,但只有真正在美国生活过,才明白是什么滋味。”今年3月,David终于体会到了美国的治安问题。
那天David出门上一趟超市,十几分钟后回家,他发现屋里一塌糊涂,有三个人正在打包东西,见他回来了,三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西,但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人,警察录口供就折腾了半天,而后还要清理现场,换门换窗换锁。
此外,房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的,虽然环保、成本也低,但总会出现很多问题。买下房子后,还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长RobEmerick表示,像房屋结构保险,产权保险相对便宜,几百到几千美金,有效期在三到五年左右。而房主保险(Homeowner"sInsurance),这种复杂的险种,赔付的范围包括很多情况,比如主人自己在家吸烟把房子给烧了,或者客人来做客,在你家里受了伤,在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。
根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租,还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值,而很多美国人却巴不得房子降价,因为地产税会随着房价涨跌。
陈煜云的一个朋友,为了让孩子能在好学区接受教育,十年前在纽约买下一幢60万美元的房子,后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑,向他们道喜,没想到他们却苦笑说:“没什么好祝贺的,这几年地产税随着房价年年涨,本来一万美元的地税,现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌,这才松了一口气。
如果房子要脱手,手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例,通常由卖方支付的主要费用包括,房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等,另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元,约为房价的7%。
“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人,占房价的6%,连我们自己都觉得很贵,”范晓天说,“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照,就是专门为了在买卖房子时,可以省掉经纪人的费用。”
另外,无论你投资房产是赚了还是赔了,外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税,由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要,单单到美国去做投资,我并不建议(买房)。”范晓天说。
“很多东西看起来太好,就不会是真的,”David说,“什么时候你觉得美国不那么好了,那个时候,你再考虑去美国买房的事情吧。”