日本房地产投资相关小知识

　　日本近年来作为房地产利好，受到许多房产投资机构和个人的关注。那么在此之前您得先解下日本房地产投资相关小知识，下面文章由出国留学网小编所整理，希望能帮助到您。

　　1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

　　◇MANSION(マンション)

　　钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。

　　因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也相对较高。

　　◇APART(アパート)

　　APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

　　在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。

　　所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

　　2.如果选择抗震房

　　日本所有的房屋，建造时都经过严格审查，抗震性能都非常好。

　　1981年地震法有更改，1981年以后的房屋，相对抗震性更有优势。

　　3.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

　　◇表面回报率

　　年租金收入÷房屋购入价

　　日本近年来作为房地产利好，受到许多房产投资机构和个人的关注。那么在此之前您得先解下日本房地产投资相关小知识，下面文章由出国留学网小编所整理，希望能帮助到您。

　　1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

　　◇MANSION(マンション)

　　钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。

　　因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也相对较高。

　　◇APART(アパート)

　　APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

　　在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。

　　所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

　　2.如果选择抗震房

　　日本所有的房屋，建造时都经过严格审查，抗震性能都非常好。

　　1981年地震法有更改，1981年以后的房屋，相对抗震性更有优势。

　　3.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

　　◇表面回报率

　　年租金收入÷房屋购入价格

　　◇NOI回报率(实际回报率)

　　年租金收入÷房屋购入价格减去(管理费+修缮费)

　　NOI是「Net Operating Income」的简称，是(收入利润)减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。

　　如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。

　　◇不要只关注回报率

　　房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。

　　具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。

　　所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

　　4. 买房时所产生的费用

　　在日本买入房产时，会发生以下费用。

　　Ⅰ　中介手续费

　　Ⅱ　房屋产权相关费用

　　在日本无论是土地或建筑物，购买者都可成为房屋的永久拥有者。

　　因此，在购买房产时，需要通过日本政府，将该房产的产权变更到您的名下。从此，日本政府会保护您所有的产权。

　　以下为此手续发生的费用。

　　此费用基本上为税，其费用大约为交易价格的1～2%左右。

　　通过此手续，您的房产产权将会被日本政府安全保护，房产继承时也可受到保障。

　　①不动产登记税(国税)(房屋交易时缴纳)

　　不动产所有权名义变更

　　土地评估额的1.5%

　　建筑物评估额的2%

　　②不动产取得税(地方税)(登记后三个月内缴纳)

　　土地评估额的1.5%

　　建筑物评估额的3%

　　③印花税(国税)

　　交换合同时所需税

　　1000万日元以下 5,000日元

　　5000万日元以下 10,000日元

　　10000万日元以下 30,000日元

　　④产权转移登记手续费

　　代办以上所有手续的司法书士人工费

　　※什么是房产评估价格/土地评估价格

　　为了便于管理，每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值，并备案。

　　其价格一般为市场交易价格的50～60%。

　　5. 购买后持有房屋所需费用

　　①固定资产税(每年缴纳一次)

　　房产拥有者每年需向日本政府支付的税

　　土地评估价格×1.4%

　　房产评估价格×1.4%

　　②都市计划税(每年缴纳一次)

　　房产拥有者每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)

　　土地评估价格×0.3%

　　房产评估价格×0.3%

　　③每月物业费，修缮金

　　每套房屋，根据物业公司有所不同，房屋交易时会有明确表示。

　　④代管理服务的服务费(每月房屋租金的5%)

　为客人提供购房后房屋及租金的管理服务。代管理项目包括代收租金，代缴费等。

　　⑤每年收入所得申报(税理士代理)

　　日本政府要求所有房东主动申报房租等收入，无论多少套房屋，只需要一位税理士办理申告。

　　6. 房地产权利登记的时候必备资料(个人)

　　Ⅰ 日本居住者

　　作为买方时

　　在留卡、重要事项证明书(3个月内)、印章

　　作为卖方时

　　预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、在留卡、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

　　Ⅱ 没有日本住址者

　　作为买方时

　　公证书(记载内容：姓名、性别、出生年月日、现住所等)、护照复印件、印章

　　作为卖方时

　　预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照复印件、印章

　　7. 外国人(个人)在日本创立公司审查基准

　　申请人在日本开创事业，申请签证时，必须符合以下条件

　　Ⅰ 作为事业所在日本得以肯定

　　事业所必需符合相应的规模，构造，设备等。

　　事业的安定性/持续性必须被认可。1至2个月的经营规模或路边店铺的经营不被认可。

　　Ⅱ 经营事业者或管理者之外要有2名以上在日本居住的长勤职员

　　必须有2人以上的常勤正式员工的企业规模

　　注：常勤正式员工是指日本人，或者具有不受劳务限制的在留资格的外国人(永住者、日本人配偶、永住者配偶、定住者)。

　　没有2人以上的常勤员工的情况下，必须有包括事务所租借费、工资、设备购入等的投资500万日元以上，并且能够有连续性。

　　Ⅲ 拥有安定的办公所在地

　　可以是自己名下房产，可以是租赁房屋。若与居住地为同一地址，房屋要求必须有两间独立的房间。

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