美国投资房产的税务知识科普

　　在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国家税务局 (IRS) 的繁琐税务政策。本文为您科普一些投资房产的税务知识，帮助您从税务角度利益最大化。下面文章由出国留学网小编所整理，希望能帮助到您。

　　1买房准备

　　作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

　　用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

　　时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

　　身份：是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

　　债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

　　为何要考虑用途?

　　因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

　　房产的主要拥有形式：

　　个人直接拥有

　　如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额(Itemized Deductions，以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E)了。

　　公司形式拥有

　　房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责

　　1买房准备

　　作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

　　用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

　　时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

　　身份：是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

　　债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

　　为何要考虑用途?

　　房产的主要拥有形式：

　　个人直接拥有

　　公司形式拥有

　　房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

　　为何要同时考虑卖出时间和用途?

　　美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1) 必须是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有权5年，3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子：

　　A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦!

　　B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!

　　C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前)，居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。

　　D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。

　　E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。

　　2购买房产

　　买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

　　比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗?若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。

　　另外得单独说一说房产税 / 地税 (Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。

　　如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

　　3美国买房后如何获得最大投资回报

　　1、持有增值

　　持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

　　美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

　　2、出租赚取租金

　　通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢?

　　3种常见出租方式：

　　1、委托经纪人

　　交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

　　2、委托物业管理公司

　　物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

　　那么怎么判断你所找的是一家好的物业管理公司呢?物业公司会不会在维修费上宰您一笔?或者，真的有这样的问题需要解决吗?物业公司能快速地找到租客吗?只有当您出问题的时候，才会明白您选择的公司到底是好是坏。

　　为此，我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素：

　　对房屋细致的看管，确保所有事情进行顺利;

　　及时、高效的处理所有问题;

　　确保租客及时与投资者签订租约;