意大利买房要知道这些

　　意大利房地产市场受到高度规管，要想成功组织物业收购，必须进行仔细的规划。那么如果你想在意大利买房，应该要注意什么，和出国留学网小编一起来看看意大利买房要知道这些。

　　不同类型的房地产权益

　　在意大利，房地产通常被视为自由产权（“Proprietà”），这保证其持有人拥有使用和管理物业的全部权利。物权房地产中的其他权利范围有限，仅授予完全物业权中一项或多项，包括以下：

　　•地面使用权：在第三方物业上建造和维护建筑物的权利；

　　•用益权：使用第三方物业和通过第三方物业获益的权利；

　　•地役权：为了一处物业的利益，对另一处物业施加义务（例如通行权；用水权；建筑物容量的限制等）。

　　土地登记

　　意大利的物业必须在地籍登记处（Catasto）登记，且房地产权利必须记录在土地登记册（RegistriImmobiliari）中。地籍登记处的登记是出于税务目的，不是证明所有权。物业转让、房地产权益（如地役权）、特定长期租约（超过9年）以及房地产担保均必须在土地登记册中登记，方可强制执行并给予持有人针对第三方的优先权。在意大利，业权没有国家担保；但是，土地登记制度和公证人干预可确保房地产业权被适当登记。

　　商业租赁：租赁期限

　　商业租赁的最短租赁期限是6年（酒店为9年）。此后，租约将自动续约6年（酒店为9年），除非任何一方以事先书面通知的形式终止。但是，业

　　主在租约首次期满时终止租约的权

　　不同类型的房地产权益

　　•地面使用权：在第三方物业上建造和维护建筑物的权利；

　　•用益权：使用第三方物业和通过第三方物业获益的权利；

　　•地役权：为了一处物业的利益，对另一处物业施加义务（例如通行权；用水权；建筑物容量的限制等）。

　　土地登记

　　商业租赁：租赁期限

　　商业租赁的最短租赁期限是6年（酒店为9年）。此后，租约将自动续约6年（酒店为9年），除非任何一方以事先书面通知的形式终止。但是，业

　　主在租约首次期满时终止租约的权利，仅限于非常特定的环境。最长租约期限为30年。尽管租约有所规定，但承租人仍拥有因“重大情况” （“gravi motive”）提前6个月以书面通知终止租约的法定不可放弃权利。

　　商业租赁：租金和租金调整

　　初始租金可由双方自由协定，随后可根据消费者物价指数的变动，每年调整一次。除非租约的期限超过6年的最短期限，否则调整不得超过每年CPI 变动的75% 。租金增长机制可以基于通胀以外的原因（如渐增式租金、基于营业额的租金）进行调整，但应接受意大利法庭的严格审查，且不得借此规避通胀调整的法律限制。

　　商业租赁：对公众开放的物业

　　如果租赁处所用于与公众接触有关的活动（例如零售部门、超市、酒店等），承租人可获得额外保护。

　　•优先购买权：如果租赁处所将要出售，承租人拥有法定优先购买权。

　　•商誉赔偿：如果租约因不属于承租人的原因而终止，承租人有权收到18个月的租金作为“商誉赔偿”（如果相同类型的新活动确定在租约终止后在处所内发生，则赔偿应当加倍）。

　　•出租处所的新租约：在处所的租约期满时，承租人有优先续租权。

　　意大利房地产投资所采用的主要投资结构包括以下：

　　• 普通企业工具。租金收入和资本收益须按照普通企业税率纳税：企业所得税（《国际财务报告准则（IRES）》）税率为27.5%，地方税（《区域税收标准税率（IRAP）》）税率为3.9%。特别规则适用于利息抵扣（利息抵扣限制为30% EBITDA，抵押贷款担保的贷款可以豁免）。

　　• 合伙企业。就税收目的，合伙企业是透明的，并且合作伙伴从房地产投资获得的收入（无论如何分配）须直接纳税。30% EBITDA 的利息抵扣限制不适用于意大利合伙企业。

　　• 房地产基金。房地产基金（房地产投资信托基金（“REIF”）是多个投资者参与的外部管理实体。REIF 无需缴纳企业所得税（IRES）或地方税（IRAP）。适用于投资者的税收机制因基金的性质而异。‘机构’基金的投资者通常须就基金获分配的收入缴纳20% 的预扣税（可通过适用的税收协定进一步减免），而对于‘非机构’基金，基金的收入直接分配给持有5%或以上基金单位的投资者（无论如何分配）。

　　•上市房地产投资公司（SIIQ）。要具有SIIQ资格，公司必须在一家证券交易所上市，概无任何股东持有超过51%的投票和利润权股份，且至少35%的股份分别由单独持有不超过2%投票和利润权股份的股东持有。意大利的SIIQ每年必须分配从租赁中所获利润的85%，并且受益于租赁收入的完全豁免规定。

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