在美国投资出租房如何交税

　　美国的经济发展很快，很多人就把目光放到了美国市场，那么在美国投资出租房如何交税，大家都知道，美国的房产是要交税的，和出国留学网小编一起来看看吧。

　　我是居民还是非居民?

　　税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien)，即居民和非居民。

　　这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：

　　1 绿卡检定法则

　　持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。

　　2 居留时间法则

　　与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民;若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式：居留日=(当年停留日数*100%)+(去年停留日数*1/3)+(前年停留日数*1/6)。有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的，主要有以下几种：

　　1、外国政府人员;

　　2、持J类(交换访问学者)签证和Q类(赴美参加国际文化交流计划)签证在美任教或受训的人员

　　我是居民还是非居民?

　　税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien)，即居民和非居民。

　　1 绿卡检定法则

　　2 居留时间法则

　　1、外国政府人员;

　　2、持J类(交换访问学者)签证和Q类(赴美参加国际文化交流计划)签证在美任教或受训的人员;

　　3、持F类(学生)签证和M类(短期职业技能学习)签证的留学生：

　　3 短期在美参赛的专业运动员。

　　由于居留时间法则的存在，国内经常出入美国的生意人或家眷在中美的两地的“空中飞人”要特别注意在美停留天数，否则一不小心会出现虽然无没有居留权，却被税法认定为是美国居民的情况，将会处理起来会相当麻烦。

　　综上所述，税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人(除免于居留时间法则的人员外)都在征税范围之内。

　　作为美国非居民，仅拥有美国房产，是否需要缴纳美国税?一般只作为仅持有美国房地产业主的非居民，是不需要缴纳美国的个人所得税。在出售或以其他方式处置美国房产时，才需要缴纳美国所得税。租金收入的税收影响会在下面解释。

　　美国居民和非居民对来自美国租金收入如何纳美国税?

　　美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。

　　非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对此，承租人或房地产管理公司(如果有涉及)的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。然而，美国税法允许非居民申报年度所得税申报表，下面文会做进一步解释。

　　美国税法第871(d)条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。

　　此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便需要向美国政府申报其个人所得税 1040NR。

　　房产相关的开销(如物业费，房产税，水电费，维修费等)可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。

　　因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

　　假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧费用共2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2015年单身税率需缴纳1039美元的联邦个人所得税。

　　同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给向联邦政府申报联邦个人所得税，一份向给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。

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