对于很多富人来说，香港的房子确实值得投资。香港一直都是房价最高的地区之一。那么大家对于香港的房屋制度了解多少呢?下面出国留学网小编就给各位科普一下。
香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。
公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。
私人住房市场：1997年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300的合理范围，房价收入比17，远高于4~6的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。
一、“公私两手抓”的香港模式
供需是影响房价的决定性因素，所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。
从基本供需情况来看，2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右，从666.5万增加到2017年6月的739万，人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件，吸引了不少外来人口移民或投资住房，所以香港住房的需求比较旺盛。
与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给，开发率不到30%，大概331.329平方公里，以这个面积计算，香
对于很多富人来说，香港的房子确实值得投资。香港一直都是房价最高的地区之一。那么大家对于香港的房屋制度了解多少呢?下面出国留学网小编就给各位科普一下。
香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。
公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。
私人住房市场：1997年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300的合理范围，房价收入比17，远高于4~6的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。
一、“公私两手抓”的香港模式
供需是影响房价的决定性因素，所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。
从基本供需情况来看，2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右，从666.5万增加到2017年6月的739万，人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件，吸引了不少外来人口移民或投资住房，所以香港住房的需求比较旺盛。
与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给，开发率不到30%，大概331.329平方公里，以这个面积计算，香港每平方公里有2.23万人，人地关系非常紧张。
在这种情况下，香港的住房体制是“公私两手抓，两手都很硬”，一方面政府将私人住宅市场放开，让房地产商更好的服务于有消费能力的群体，同时通过土地转让金、税收等获得财政收入。另一方面将财政收入投入公共住房建设中，大力发展公屋、居屋，补贴低收入阶层，保障他们的生活。
(一)香港的公共住房制度
香港的公共住房制度建设完善、层次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房，充分考虑了各个阶层的诉求。
一、公屋制度
公屋制度：公屋在香港称为“屋邨”，是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施，将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住，是香港的“廉租房”。
“公屋制度”是否有效主要看几个方面：一是价格是否足够低廉，二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体，三是是否能有效打击滥用，保证长久有效的施行。
先看第一个问题：价格是否足够低廉。租金低廉需要有资金支持，一般是政府免费或者低价批地，同时注资双管齐下。在香港公屋由房屋委员会管理，由政府免费提供土地，并且注资给房委会建设和经营公屋，廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金。
租金是按市内楼面面积计算，根据收入指数制定的，目前的房价大约是50港币每平方米，是私人住宅租金150~450每平米的六分之一，香港公屋配置大概平均每人12.8平方米，一个四口之家租住50平米左右的公屋，月租是2500港币。
同时，为了保证公屋租金随居民收入合理浮动，房委会还制定了租金调节机制，每两年调节一次，如果收入指数上升，委员会增加租金，幅度是收入指数的升幅或者10%，以较少者为准，这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%，若收入指数下降，则委员会减少租金，幅度是收入指数的跌幅，到目前为止，房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。
再看第二个问题：供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。香港公屋组屋稳定、合理且低廉，为低收入群体提供了住房保障，然而具体实施中，房委会有多少公屋可以提供?这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢?2016年房委会编配了33756个单位的公屋，截至17年9月19日，房委会辖下有222个公屋小区待编配。
这些公屋是不是够用?
根据香港房屋委员会和房屋署公布的信息，除了有合法在港的身份等基本条件(不需要永久居民身份，但是需要合法居留身份)，申请公屋的标准是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下，两个人的家庭是每月收入1.735万，总资产33.3万。
从目前来看，每年申请公屋的人数还在持续上升，截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候，其中15.3万个一般申请家庭，13.53万配额及计分制申请家庭。
但是从每年新增的登记申请人数来看，从2012年开始就呈下降趋势，2015年新登记3.83万例。
在这些申请数目下，房委会的目标是平均轮候时间为3年，但是目前为止一般申请者的平均轮候时间呈现上升的趋势，截至2016年平均轮候4.1年。
所以从公屋的覆盖率来看，还是“供不应求”，但是达到条件的居民只要耐心等待4年时间也可以住上。
最后看第三个问题：是否有有效的退出机制，保证长久有效的施行。在香港，入住公屋不是一劳永逸的，为了保证公屋资源被妥善利用，香港还制定了《富户政策》，要求经济条件达到一定条件的家庭搬出公屋。
在公屋租住十年以后，需要每2年申报一次家庭收入和资产，如果家庭收入是限额的2~3倍，需要缴纳1.5倍的租金，如果是限额的3~5倍，需要缴纳2倍的租金，家庭收入超过公屋收入限额的5倍，或家庭总资产净值超过公屋收入限额的100倍，一年后如果收入或资产没有下降就要离开公屋，或者在香港拥有私人住宅物业，无论家庭收入或者资产都要离开公屋。
所以，在低廉的租金、广泛的覆盖范围和有效的退出机制的综合作用下，香港的公屋制度为低收入者提供了栖身之处.
二、居屋计划
“公屋”为低收入者提供了栖身之处，但是对普通居民来说，有 “片瓦遮头”只是最基本的条件，条件稍微好一些的居民更希望拥有自己的住房，对于有这个需求但是仍然买不起私人住宅的居民，香港又是怎么做的呢?
这就是让“居者有其屋”的“居屋计划”，也是房委会推出的，让低收入居民可以以低于市场30%~40%的折让价获得属于自己的住房的一种保障机制。
居屋计划将房子出售给居民，建成一批就出售一批，房委会会提前在网上公布将要建成的居屋情况，包括地段、价格等，最近的一批将在2018/2019年建成，加上部分2014年由于买家撤销买卖协议而剩下的居屋一并出售，我们查到8个小区，总共可以提供2120套住房。
包括新建的彩兴苑、银河苑和银蔚苑，以彩兴苑为例，共可出售1358个单位，平均面积在35~45平米左右，总价在270~370万左右，均价8万左右。
低于市场价三成，条件很优厚，那么什么样的居民有资格申请呢?
居屋申请人一般是租住公屋的住户、房委会管理的临时房屋区和平房区的居民，以及其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭，具体分为绿表和白表两种。
绿表申请人一般是公屋租户或者经核实有资格获得公屋的特定组别公屋申请者。白表申请者一般是指低收入并且还没有申请到公屋的居民，他们的收入和资产限额是单身人士月收入2.4万港币、总资产80万港币以下，2人或以上家庭月收入4.8万港币、总资产160万港币以下。
三、“夹心层”住宅计划
在公屋、居屋和私人住宅市场之外香港还推出过“夹心层”住屋计划，是为收入收刚好超出“公屋”，但是又不足买私人住宅的居民准备的，价格低于市值30%。夹心层计划是1990年香港政府委托房屋协会兴建并管理的，但是这个计划在2000年被终止，剩余三个建成的屋苑于2000年该做私人楼宇以市价出售。
公屋、居屋和夹屋组成了香港低收入阶层的居住保障制度，较低收入的家庭可以申请公屋租住，条件有所改善的居民可以申请购买居屋，空出新的公屋来租住给其他申请者，条件进一步改善的居民可以购买私人住宅。
根据wind信息统计，截至2015年香港有公营租住房屋78.33万间，占香港总住户249.9万的31.3%。
然而无论是公屋还是居屋都是政府通过房委会提供的廉价居住设施，有没有可能高收入人群也去申请，抢占公共资源呢?
一般不会，源于两点：第一点是香港的社会公德建设和惩治手段较为完善。申请资料造假会受到严厉的惩罚，几年前一个案例是一家三口包括一个低收入妇女，她57岁没有工作的父亲和10岁的儿子，他们每月领1700多综援(低保)为生，妇女申请公屋的时候为了不用填报失联多年丈夫的收入虚报未婚，被揭发后公屋申请作废，同时被判4个月有期徒刑，缓刑2年，罚款5000港币。
第二点是，在香港住房被绑定了其他公共资源，如教育资源，所以，一般有经济能力的家庭会选择学区更好、基础设施建设更完善的私人住宅居住。
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